[X] Помощник

[Odotech]

Квартира без кредита

15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.

Итак, берём калькулятор (а ещё лучше exel), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека.
Все приведенные цены действительны на 2014 год, для города Казань. В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к. "свободный рынок" уже практически везде "сам отрегулировал" соотношения между стоимостью жилья и его арендой.
Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка. Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.


2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной.
Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир - 2,590,000 рублей.
Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей.
Стоимость аренды квартиры - 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.
Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге мы с хозяином сошлись на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.
Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только жильё .

Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг
Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта - на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).
Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем:
1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.
Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно.
Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку - нет.
В моём случае хозяин квартиры заявляет, что коммуналка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к. во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла меня обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг.
Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. Для двухкомнатной квартиры в моём городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.
Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку:
1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или;
2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет.
Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному.


Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и... берём квартиру в аренду.
Берём квартиру в аренду, чтобы "переплачивать чужому дяде"
Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц.
НО:
1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку.
Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!
Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё.
Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ!
И вот что мы получаем в результате.
В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взнос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем:
Год 1:
(43,062 - 17,000) 12 = 312,744 накоплений 375,000 = 687.744 рублей или
(35,635 - 17,000) 12 = 223,620 накоплений 375,000 = 598,620 рублей
Год 2:
687,744 312,744 = 1,000,488 рублей
или
598,620 223,620 = 822,240
Год 3:
1,000,488 312,744 = 1,313,232
или
822,240 223,620 = 1,045,860
Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку "ипотеки".
Кому лень считать, сообщаю:
вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет, вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.
С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты).
При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной "подушкой" кэша на всякий непредвиденный случай!
Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению
Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу.
Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные).
Вся лирика вроде "живём в своём жилье", "не надо ютиться по съемным квартирам", "зато уже можем делать ремонт", активно навязываемая банками - не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь.
Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по которому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.
Ещё немного о росте цен и процентах
Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов... Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы.
Короче говоря - если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений.
Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления.
Начало первого года:
кидаем на депозит 375.000, сэкономленные на первом взносе.
Год 1 закончился:
у нас в банке лежит 375.000 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062-17,000)12 = 312,744 накоплений и получается
412,500 312,744 = 725,244
или
412,500 223,620 = 636,120
Год 2:
725,244 1,1 312,744 = 1,110,512
или
636,120 1,1 223,620 = 923,352
Год 3:
1,110,512 1,1 312,744 = 1,534,308
или
923,352 1,1 223,620 = 1,239,307
Год 4:
1,534,308 1,1 312,744 = 2,000,482
или
1,239,307 1,1 223,620 = 1,586,858
Год 5:
2,000,482 1,1 312,744 = 2,513,151 - Оно?
или
1,586,858 1,1 223,620 = 1,969,164
Год 6:
Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире.
Или продолжает снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц).
Год 7:
Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц.
Вот такая незамысловатая математика.
15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.
Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.

[Mainulmen]

Всё это конечно хорошо, НО, не забывайте про питание, содержание детей.... и.т.д, выходит, что ваша расчётная сумма удваивается в разы, поэтому не каждый может себе позволить работать в авральном(80-90т.р в месяц) режиме 7-10лет, либо человек сломается, либо от такого напряжения просто физически организм не выдержит.
P.S на данный момент живу во флигеле, 4 года назад по работе было "замечательно"... начал стройку, потом с работой с каждым годом становится всё хуже... мировые цены вверх, а наши цены(обслуживание-ремонт) вниз... демпенгёры(это отдельная тема), дети школу закончили, стали студентами... только ++++ , на данный момент 20 уходит на питание и 30 на студентов.... Вопрос: откуда взять ещё на ипотеку? Работаю на износе своих сил, в 29лет был инсульт, 7 лет восстанавливался, сильно пострадала память.... я это пишу не для того, чтоб меня кто-то пожалел...., просто Вы написали всё красиво, я на писал про реальность.
Спс за внимание.
кстати 10% годовых это фантастика, 6, ну максимум 8 и то не меньше 500т надо положить.

Отредактированно Mainulmen - 11.11.2014, 9:39

[Zmeiarm]

Ну так расходы на питание и всё остальное при любом раскладе присутствуют. Хоть при ипотеке , хоть при аренде. Немного не понял зачем приведены эти аргументы?

[Mask]

При современной нестабильности финансов, все накопления могут просто не дождаться покупки жилья и через 2, 3, 7 лет этих накоплений может хватить только на Snickers.

[Ander]

Это и есть ответ почему у нас есть, была и будет дикая инфляция. Остановить инфляцию как два польца об асфальт, но... тогда будут не нужны банки. Тогда можно копить и не бояться за сникерс. Сказка. Но это не для нас.

Отредактированно Ander - 11.11.2014, 11:21

[Mainulmen]

Ну так расходы на питание и всё остальное при любом раскладе присутствуют. Хоть при ипотеке , хоть при аренде. Немного не понял зачем приведены эти аргументы?

Беспорно, кушать хочется и при наличии ипотеки и без таковой, просто Ув Odotech написал почти не выполнимое(сказка), я, привёл конкретный пример из своей жизни. Из расклада Odotech форсмажок не учитывается, он просто не допустим...., а всем известно, "где тонко, там и рвётся"

[vovkru]

Odotech привёл один самый важный аргумент. Но не заострил на этом внимание. Все эти 10 или 20 лет вы будуте жить не в своём жилье! Но мало того, те деньги, которые вы отдадите банку до форсмажора, полностью будут потеряны. За эти 10-20 лет они не послужат ни вашему здоровью, ни обучению ваших детей. Решение со съёмом квартиры конечно не самый лучший выход, но здесь вы общаетесь с человеком, а не с капиталистом. С человеком можно договориться и в итоге, правильно, теряете менее половины суммы.
А разве банки не реагируют на инфляцию? Неужели они безоговорочно будут в конце срока ипотеки довольствоваться серьёзно подешевевшими деньгами?
А выходов тут, к сожалению, только два. Или достанется недвижимость по наследству (как это ни грустно). Или государство проявит заботу о своих гражданах.

Отредактированно vovkru - 11.11.2014, 13:24

[Saveliy]

кстати 10% годовых это фантастика, 6, ну максимум 8 и то не меньше 500т надо положить.

Ну какая же фантастика, 11.50% + капитализация, в конце срока 11.69% годовых, в другом хотел закинуть на трех месячный срок некую сумму, 10.00% годовых, а если срок больше, процент больше, да доллар пополз, сбил планы. В любом случае 10 процентов это туфта, в сбере может и не дадут такой процент, а иных банков хватает.

[Mainulmen]

Ну какая же фантастика, 11.50% + капитализация, в конце срока 11.69% годовых, в другом хотел закинуть на трех месячный срок некую сумму, 10.00% годовых, а если срок больше, процент больше, да доллар пополз, сбил планы. В любом случае 10 процентов это туфта, в сбере может и не дадут такой процент, а иных банков хватает.

на прошлой неделе кент пошёл в сбер положить деньги в рублях(около полляма), дык вот, ему давали 6%, только россельхоз банк дал 8%... это факт.

[Saveliy]

на прошлой неделе кент пошёл в сбер положить деньги в рублях(около полляма), дык вот, ему давали 6%, только россельхоз банк дал 8%... это факт.

Да на сбер я никогда не ориентировался, только ставки поглядываю для сравнения, там самые низкие проценты наряду с Альфа-банком и другими крупными. За всю историю не видел, чтобы Сбер давал нормальных процентов. А банков, которые предлагают нормальные проценты, валом. Главное, в каждый банк класть не более 625 тысяч, чтобы в случае отзыва лицензии вернуть все свои деньги включая проценты.

[ka3ax61]

А еще не маловажен тот факт, что квартира за 2,6 млн через 7 лет будет стоить уже гораздо дороже.

[Saveliy]

Так это понятно, тут удар на то, что не все могут накопить, плюс по времени сколько лет на это нужно, а так можно почти сразу заехать и жить. Это рынок и одновременно бизнес, и те и другие это понимают, поэтому каждая семья сама выбирает, жить сейчас или ютиться. Другое дело, что туже ипотеку в принципе не так просто еще и получить, и в большинстве случаев ее не дадут одному человеку, если он не в браке.

[Doctortehno]

Респект Автору, достойный пример на все 100%.
Тоже самое могу сказать с накопительной частью пенсии, НАС ЕБУТ А МЫ КРЕПЧАЕМ!!! Откладывайте деньги которые должны носить туда и у Вас будет достойная старость!
У меня товарищ иммигрировал в Канаду, прожил там энное время получил пасс гражданина Канады, приехал обратно и живет в России на 150т.р. в месяц (фармацевт), так вот в Торонто взял две двухкомнатные квартиры в ипотеку под 3% годовых на 25 лет, аренды хватает только на погашение кредитов!
По истечении 25 лет человек становится миллионером в $, поплевывая в потолок на диване!

Работаю на износе своих сил, в 29лет был инсульт, 7 лет восстанавливался, сильно пострадала память.... я это пишу не для того, чтоб меня кто-то пожалел...., просто Вы написали всё красиво, я на писал про реальность.

Случаи конечно разные бывают, а ты представь что у тебя все с работой хорошо и ты взял ипотеку на 20 лет, а через 10 тебя ударил инсульт, ты и твоя семья оказались на улице, вот это за зря прожитые годы!
Достоиный пример у топика с минимальными рисками!

в большинстве случаев ее не дадут одному человеку, если он не в браке.

Больше скажу, ее дают молодой семье до 27 лет!

[Doctortehno]

При современной нестабильности финансов, все накопления могут просто не дождаться покупки жилья и через 2, 3, 7 лет этих накоплений может хватить только на Snickers.

В пиндосовской или фашисткой надо хранить, за 40 лет с ней ничего не случалось! А пиндосовская так вообще был обмен на новую купюру Буш сказал - будем принимать и обменивать старые деньги до тех пор пока не принесут последнюю купюру!

[Zmeiarm]

Печально читать всё это.
В той стране где я сейчас живу выгодней купить. Чем арендовать.
На моём примере. Выплата по кредиту 700 евро в месяс первые 7 лет, теперь 500 на 18лет.
Процент ипотеки 1.5. Ну хотя это льготный . Если брать в обычном то 3 процента.
Купил я дом 4 спальни, так как 4 ребёнка.

Если снимать то минимум 700 евро 2 спальни.

Вот такая здесь выходит математика

[Serjio]

Автор не учел, что квартиры дорожают на 10 % в год. И депозит 12 % в год в банке трудно найти, и скорее всего ставки будут падать.
Также не факт, что стоимость найма не увеличится.